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よくある質問

相続財産の中に貸土地がありますが。

回答：
　貸土地の所有者にとっては、定期借地と普通借地の区別によって、その経済価値の求め方が違ってきます。定期借地の場合は、残存借地期間に生じる毎年の収入から、毎年の固定資産税等を差引いた額の現在価値の総和に、復帰時点の予想価値を現時点に割り戻した価値を加えて求めます。
　一方普通借地の場合は、毎年の収入から毎年の固定資産税等を差引いた額を永久還元して求めます。前者の場合の計算にはパソコンでのプログラムが必要となりますが、後者の場合は簡単です。還元利回りを4％と仮定して一度計算をしてみて下さい。ついでに利回りが3％の場合や5％の場合も求めてみて下さい。
　周囲がどう言おうと、所有者にとっての貸土地の経済価値はこれ以外にありません。ところが、相続時の財産評価はこのような形では行われません。割合方式と言って、路線価等の相続税財産評価基準額に対して一定割合（松山地区では大部分が50％）を乗じることで決まります。これに200平米迄の貸土地については50％の軽減措置が設けられています。但し、定期借地については残存期間が考慮されるため、若干複雑となります。
　問題は、相続に際しての財産評価額と、所有者にとっての貸土地の経済価値とを比べた場合、前者が後者を上回る場合です。
　これでは相続人はたまったものではありません。自分にとっての経済価値以上で評価をされ、しかも相続税は累進課税です。このことを回避する為には、生前に借地関係を清算しておくか、場合によっては物納を視野に入れたうえで、物納に対する条件整備を行い、何れにしても、財産が相続時に評価される値打ち以上の姿になるべく、形態を変えておくことがベストです。