よくある質問

関係人や関係会社間で不動産を売買する場合の価格について

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（税務上の時価）－評価通達より
　「財産の価額は時価によるものとし、時価とは課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」とされ、単純に相続税路線価や固定資産税評価額をもって「時価」と読み替える事は出来ません。
　だが現実には路線価で対応しようにも、広大地・不整形地・高低差や傾斜のある土地・埋蔵文化財包蔵地・騒音影響地・高圧線下地・建築基準法上の道路に接面しない土地・借地権の付着した土地・地上に建物がある土地等、適正な時価の把握が困難な種々の土地があります。
　（鑑定評価上の時価）－不動産鑑定評価基準
　「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表される。」
　不動産鑑定士が求める正常価格とは・・・・・
　「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を言う。」とされ、不動産鑑定士が求める「正常価格」は、税務上の「時価」を現しています。
　（税務上の時価に該当しない低額取引の留意点）
①売主個人→買主個人
　売主は譲渡金額が取得価額より高い場合のみ譲渡税が課税され、取得価額より低い場合は譲渡損が発生して、課税関係はなし。
　買主には時価と取引額との差額に対する贈与税が問題となる。
②売主個人→買主法人
　売主には譲渡金額が時価の２分の１未満だと、時価での譲渡があったものとして、「みなし譲渡課税」が適用される。ただし２分の１以上でも、「同族会社の行為又は計算の否認規定」に該当した場合は「みなし譲渡課税」の適用あり。
　更に買主である法人は、時価と実際の取得価額との差額を受贈益として計上する事が求められる。
③売主法人→買主個人
　時価で譲渡があったものとして法人の所得計算が行われ、更に差額が寄付金扱いされる。
　買主である個人には差額が一時所得扱いされ、買主が法人の役員等である場合は、差額が役員賞与等として取り扱われる。
④売主法人→買主法人
　時価で譲渡があったものとして法人の所得計算が行われ、更に差額が寄付金扱いされる。
　買主である法人には時価との差額が受贈益として所得計上する事が求められる。

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