調査(デュー・デリジェンス)とは

デュー・デリジェンスとは、直訳すると「当然支払うべき注意義務」となります。 具体的には、不動産の証券化や不動産の売買をする際の、第三者による建物等の詳細な評価を意味しております。 建物等の証券化及び売買には様々なリスクが伴うことより、それらのリスクを明らかにし評価することが、デュー・デリジェンスです。

デュー・デリジェンスの内容は以下の3通りに区分されます。

①法的調査 権利関係調査・賃貸借関係調査・占有関係調査・売買契約書調査
②経済的調査
  • *一般的要因調査分析
  • *地域的個別的要因調査
  • *不動産市場分析
  • *賃貸収入調査
  • *運営資質調査
③物理的調査
  • *所在・地番・地目・地籍等の調査
  • *隣地との境界線調査
  • *土壌汚染リスク調査
  • *建物概要説明
  • *劣化状況診断
  • *建物等の遵法性調査
  • *短期修繕項目
  • *中長期修繕・更新計画調査(CAPEX)
  • *地震リスク診断(PML)
  • *飛散性アスベスト調査
  • *PCB調査
  • *フロン調査

株式会社ケンホームズは上記に関する物理的調査書(エンジニアリングレポート)の作成を行い、提供致します。

株式会社ケンホームズの特長

  • ◎  一般ビル建築設計・文化財町並保存設計・建築物耐震診断・公共工事事業損失調査算定・公共事業用地取得に関する物件調査算定等の、永年に及ぶ広範囲な業務経験に基づき、信頼性の高いレポートを作成し、提出させて頂いております。
  • ◎  建築・機械設備関係・環境等に関する専門技術者が多数在籍しており、当社の経験豊富な社員がポイントを押さえた現地調査を実施することにより、高度なレポートを迅速に提出することを心がけております。
  • ◎  地震リスク診断(PML)においては、第三者(主に損保会社)に外注を行うことにより、一層の信頼性を高めております。

登録を受けている事業

補償コンサルタント大臣登録 (補25-1880) 
一級建築士事務所知事登録 (第1067号)
(一社)日本補償コンサルタント協会会員  

用語の解説

  • ◎  建物等の遵法性
    対象となる建物の建築基準法や都市計画法などの建築基準関係規定への適合性について、法的に必要な手続きや書類の取得状況を書類上確認し、更に現地調査のうえ、これらの適合状況を判定するものです。その他建築基準法第12条の特殊建築物等に係る定期報告書や、消防法に基づく査察などに関する記録、諸官庁の指導に対する現時点での対応状況に関する事項、及びハートビル法(バリアフリー)への対応に関するもの等も対象となります。
  • ◎  短期修繕項目
    短期的な修繕項目は、緊急を要する修繕(緊急修繕)と、1年以内に必要となる修繕(短期修繕)の2つに区分されます。 緊急修繕とは緊急に対応が必要なものであり、 ①人命に危険を及ぼすもの ②本質的な法・条例違反 ③重要な各種システムの状態不良や老朽化等です。 一方短期修繕とは1年以内に修繕を行うべきもので、日常の保守よりも優先的に修繕や部品交換が必要な、物理的不具合や保守の遅れが含まています。 更に設計上の欠陥や品質の悪さ、耐用年数が過ぎているもので1年以内に更新が必要なもの等も含まれます。
  • ◎  中長期修繕・更新計画(CAPEX)    「Capitaru  Expenditure」
    直訳すると資本的支出となります。建物の12年間あるいは15年間にわたる今後の修繕・更新費を、「大規模修繕」「建築」「空調設備」「給排水衛生設備」「電気設備」「搬送機器」などの大項目単位で算定し、修繕費・更新費集計表としてまとめます。また概算工事の内訳を、「仮設」「外壁」「鉄部」「シーリング」「クリーニング」「屋上等防水」「内装」「外装」「空調設備」「換気設備」「消化設備」「給湯設備」「衛生設備」「動力設備」「弱電設備」などの中項目で示すのが一般的です。修繕とは、部分的に劣化、破損、汚損した部材・部品あるいは機器の性能・機能を初期の水準あるいは実用上支障のない状態まで回復させる工事であり、更新とは全体的に劣化、破損、汚損した部材・部品や機材などを、新しいものに取り替える工事を意味します。
  • ◎  地震リスク診断(PML) 「Probable Maximum Loss」
    直訳すると,地震による予想最大損失率(再調達価格に対する比率)となります。「 対象施設あるいは施設群に対して、最大の損失をもたらす地震(再現期間475年に1回起こり得る最大の地震)が発生した場合の、90%非超過確率に相当する物的損失額の再調達価格に対する割合」を意味します。この場合、施設に与える物的損失額そのものではなく、再調達価格に対する比率(%)として表現するものであり、備品や家具・什器の損失は考慮いたしません。
  • ◎  90%非超過確率
    損失がその値を超えない確立が90%の損失で、損失の90%信頼性水準、90パーセンタイルともいいます。即ち、地震PMLが例えば15%ということは、「再現期間内に最大級の地震が襲来した時に、損失額が再調達価格の15%を超えない可能性は90%(超える可能性は10%)である」ということなります。
  • ◎  飛散アスベスト
    吹付けアスベスト(成型板を除く)に関してアスベストの含有の可能性がある施工時期の目安は次のとおりです。          
    ①石綿吹付け :昭和50年初頭まで
    ②石綿含有吹付けロックウール :昭和55年頃まで(湿式では昭和63年頃まで)
    ③その他の石綿含有吹付材 :昭和63年頃まで
    竣工が平成2年以降の建築物については、吹付けロックウールにおけるアスベスト含有の可能性は低いと判断されます。但し、一部には平成7年迄重量1%を超える石綿含有材料が生産された実例がありますが、平成8年以降に竣工した建築物においては、アスベスト含有の可能性はないものとの根拠に立ち、建物各室の現地立入り調査を行ったうえで、アスベスト含有の可能性について判断を行います。

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担当者 :デュー・デリジェンス事業部 田中 健
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