不動産鑑定評価

不動産鑑定士は、地域の環境や社会情勢などの諸条件を的確に分析したうえで、適正な不動産の価格を導くことのできる唯一の資格者であり、不動産鑑定評価書には不動産の歴史を含めて、価格決定に至る理由が詳細に記載されています。

又当社では不動産の価格や賃料に関して、激変する時代を貫いてきたマーケットデータに関する多様な資産を有しております。このことは、これからも刻々と変化し続ける不動産のマーケットにおいて適切な個別物件の価値と、その物件が有している潜在的な可能性について、価値のある情報が盛り込まれることでしょう。

1. 公共事業を予定しているが、バランスのとれた価格が知りたい。
豊かな経験と磨かれたバランス感覚で、的確な価格水準にアプローチすると共に、評価の高い「公共事業用地補償金算定システム」の活用で、全筆評価や残地補償まで、一層スピーディーな納品が可能となっております。
2. 適正な時価が知りたい。
  • ・売買に際してその売買価格が適正かつ適法であることを証明するため(同族間売買・合併・資産評価・補助金申請・現物出資・交換等)
  • ・特殊な不動産(工場財団・特殊な画地・周辺より収益性が高い案件等)で、金融機関から適正な価格査定が困難とされた場合。
  • ・国際会計基準(JAS)に則り、「時価主義会計」の導入を検討しているが、その中での不動産の位置付けが知りたい。
  • ・土壌汚染の可能性を心配しているが、当該要因の不動産の価格に対する影響度を知りたい。
  • ・土地価格の下落に伴い、事業収入による利益と土地の譲渡損失と相殺し、「損益通算の特典」を受けるため。
  • ・収益用不動産の購入を検討しているが、単に良面的な利回りだけでなく、キャッシュフローや将来の維持修繕計画をも反映させた、土地・建物一体として適正な時価が知りたい。
3. 権利関係の調整をしたい。
借地権の精算には、底地又は借地権そのものを売買により精算する場合と、権利割合に応じた敷地分割によって、双方が土地を完全所有権に変換する場合とがあります。この時の精算基準や方法に関して十分納得してから実行したい。
4. 遺産分割に際して。
当事者間の協議や同意を前提とした客観的な資料として、遺留分減殺請求や寄与分を合理的に確定する。又、分割の前提となる適正な資産査定を行っておくと、後々安心です。
5. 公正な地代・家賃が知りたい。
現在の不動産をめぐる環境は大きく変化をしております。元本価格が変わればその影響は賃料にも及び、これが賃貸借当事者の利害対立へと発展した場合、鑑定評価書が役立ちます。この場合の評価には、適正賃料・敷金・立退料等の賃貸借から派生するものが考慮されます。
6. 不動産の証券化を予定している。
証券化のための不動産選定に始まる諸手続きに際しては、特定資産が不動産であるときは、格付機関へ鑑定評価書を提出する必要があります。その際には、建物の構造・設備面をはじめとして、賃貸借契約内容・賃借人の状況・地域の将来性等の詳細調査(デュー・デリジェンス)を行い、その結果を投資価値として適切に反映させる必要があります。 このことについては、当社ではビル経営の経験を生かした、一級建築士事務所ならではの特徴を発揮することができます。
7. 減損会計に伴う不動産の時価評価 ~減損会計は2006年3月期より強制導入~
  • ・強制評価減となる販売用又は遊休不動産の時価の把握
  • ・減損会計における「減損の兆候」の把握
  • ・減損会計における「正味売却価額」の把握
  • ・減損会計における「使用価値」の把握
両者のどちらか高い方の金額が回収可能価額となり、帳簿価額から回収可能価額を差引いた金額が減損損失となります。
8. 企業評価を考えている。
株式の時価評価・工場財団・ゴルフ場・ホテル・ショッピングセンター等の評価において、不動産が重要な部分を占める場合、企業分析手法による当社の作成する調査レポートは、各分野において高い評価を得ております。 特に当社では、全国の旅館・ホテルを核とした各種企業の更生・再生場面での評価に関して、数多くの実績を有しています。
9. 裁判上の争いごとで困っている。
不動産の価値(価格や賃料等)判断をめぐって、当事者間で対立関係にある場合、そのスピーディーな解決で時間的なロスや気持ち上のロスを逸早くなくしたい場合。 合理的な価値判断を示した理由書に基づき、双方が考え方の整理を行おうとする場合。又、弁護士や裁判官から鑑定評価を勧められる場合も多くみられます。
10. 資産の一元管理がしたい。
自己の所有物件がどこにあるのか、又どのような状態になっているのかも分からず、そのままの状態になっている場合。
不動産は所有権だけがあっても、その不動産が常に自己が知り得る状態になければ、他人に利用されているのか、他人に迷惑をかけているのかも分からず、限りある国土の有効活用上は個人の勝手では済まされない部分があります。 きちんとした調査報告書を一度作成のうえ、有効利用の方法を決めたり、後世に苦労をかけさせないような資産のファイルを作っておくことも大切ではないでしょうか。

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